Les opérations de bornage et les divisions foncières, représentent le volume le plus important de notre activité. La délimitation des biens privés fait appel à une analyse et une enquête foncière avant intervention. Elle demande également une connaissance juridique pointue des règles foncières ainsi que la connaissance des us et coutumes présentes dans le Cher.
LE bornage
Le bornage contradictoire est une procédure qui consiste à délimiter précisément les limites entre deux propriétés contiguës. Cette mission est essentielle pour éviter les litiges de voisinage et pour clarifier les droits de propriété, en établissant une frontière claire et incontestable entre les parcelles concernées. Il se fait en présence et avec l’accord des propriétaires concernés.
Cette mission foncière est encadrée par la Loi : les articles 646 à 682 du Code Civil régissent les règles de bornage. L’article 646 du Code Civil indique que tout propriétaire peut contraindre son voisin à procéder au bornage.
Cette mission foncière permet d’assurer:
● une clarté juridique, où les limites définies et reconnues par tous, sont une preuve établie pour éviter les conflits de voisinage
● Une sécurité juridique pour protéger les droits des propriétaires en cas de vente, de construction ou d’héritage.
Deux cas sont observés selon que la procédure de bornage se déroule à l’amiable ou qu’elle soit en désaccord:
Procédure de bornage à l’amiable
Un propriétaire prend l’initiative de demander le bornage auprès d’un géomètre-expert qui convoque les propriétaires concernés pour une réunion sur le terrain. Grâce à l’étude des titres de propriété et des documents cadastraux, le géomètre-expert identifie les limites en place (bornes anciennes, clôtures, etc.) et écoute les revendications des parties. Il pose alors des bornes aux endroits convenus pour matérialiser les limites. Il rédige ensuite un procès-verbal de bornage, décrivant précisément les limites fixées et la position des bornes, qu’il signe ainsi que les parties concernées.
Procédure en cas de désaccord
Si les parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent saisir le tribunal judiciaire. Le juge tranchera le litige et pourra ordonner le bornage judiciaire réalisé par un expert.
LA division parcellaire
La division parcellaire est une procédure qui vise à diviser une parcelle de terrain en plusieurs parcelles plus petites. Chaque lot distinct qui en est issu, a sa propre identification cadastrale. Chaque nouvelle parcelle peut être vendue, construite, ou utilisée indépendamment des autres. Cette opération foncière est couramment utilisée pour la vente, la construction, ou l’aménagement de nouvelles propriétés.
Cette mission permet de :
● Valoriser un terrain en le rendant constructible.
● Faciliter la vente d’une partie d’un terrain.
● Organiser l’espace foncier pour des projets agricoles, commerciaux, ou résidentiels.
Cette mission foncière est encadrée par la Loi :
La division parcellaire est encadrée par le Code de l’urbanisme et peut nécessiter des autorisations administratives comme le permis d’aménager. Aussi, des règles locales d’urbanisme fixent les conditions de division, incluant les règles de densité, de desserte, et de surface minimale des lots : il s’agit des Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou nouvellement des Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunal (PLUI).
La division parcellaire est une opération technique et réglementaire qui nécessite une préparation rigoureuse et le respect des procédures administratives pour garantir une utilisation optimale et légale du terrain.
Procédure de division parcellaire
Un propriétaire prend l’initiative de demander une division parcellaire auprès d’un géomètre-expert qui réalise tout d’abord une étude préliminaire de faisabilité : analyse des contraintes réglementaires, techniques, et environnementales (zonage, servitudes, accès aux réseaux, etc.), en consultant les Documents d’Urbanisme afin de vérifier les règles applicables au terrain (PLU, PLUI, POS).
Le géomètre se charge de l’étude technique et du relevé topographique.
Il établit un plan détaillé de la division, fixant les limites de chaque nouveau lot, les accès, et les éventuelles servitudes. Si la division crée un lotissement, il rédige un règlement de lotissement afin d’acter l’organisation de la vie collective et les règles d’utilisation des espaces communs.
Des Autorisations Administratives sont requises :
● Dans le cadre d’une division simple : une déclaration préalable de division doit être déposée en mairie.
● Pour des projets plus complexes ou de grande ampleur (lotissements), un permis d’aménager doit être demandé auprès des services d’urbanisme.
Le géomètre-expert procède au bornage en posant des bornes pour délimiter physiquement les nouveaux lots puis dresse le Procès-Verbal de Bornage qu’il signe et fait signer par les parties.
Le géomètre-expert transmet le plan de division aux services cadastraux pour mise à jour du cadastre.