Notre cabinet est spécialisé en copropriété.
Nous intervenons pour la mise en copropriété d’un bien immeuble et pour les nombreuses modifications de l’état descriptif de division (règlement de copropriété).
la mise en copropriété et création de l’état descriptif de Division
Lors de la création d’une copropriété, le géomètre-expert est missionné pour diviser un immeuble ou un terrain en différentes unités (lots) qui seront détenues individuellement par les copropriétaires, tout en définissant les parties communes.
Le géomètre-expert établi l’état descriptif de division qui détaille la répartition des lots et attribue à chaque lot un numéro, une description et une quote-part des parties communes. Il peut être amené à participer à la rédaction du règlement de copropriété en fournissant des informations techniques sur l’immeuble et les lots, auprès du notaire en charge.
Le géomètre-expert réalise les plans détaillés de la copropriété, définissant les délimitations précises des parties privatives et communes, ainsi que leurs surfaces respectives.
Il calcule les tantièmes de copropriété, c’est-à-dire les quotes-parts indivises de copropriété pour chaque lot, qui déterminent la répartition des charges et droits de vote aux assemblées générales.
Le géomètre-expert est garant de la précision et de la clarté des informations techniques de la copropriété.
Le modificatif de copropriété
En cas de modification de la copropriété (par exemple, division ou réunion de lots), le géomètre-expert est missionné pour mettre à jour l’état descriptif de division et les plans correspondants.
Le modificatif de copropriété est une procédure permettant de modifier le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, afin d’adapter la répartition des lots, les droits et obligations de chacun des copropriétaires, et les règles de fonctionnement de la copropriété, aux évolutions de l’immeuble et de ses usages.
Cette modification a lieu lors de changements structurels de l’immeuble, des travaux importants, des évolutions dans la destination des lots, ou la correction d’erreurs dans les documents existants.
Le conseil syndical initie le projet de modification grâce à l’aide d’un géomètre-expert ou d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Les copropriétaires sont informés de ce projet par une présentation détaillée lors d’une assemblée générale. La modification doit être votée par les copropriétaires réunis en assemblée générale. (majorité absolue (article 25) ou majorité renforcée (article 26) si les modifications sont importantes; unanimité si des changements concernent les droits des copropriétaires sur leurs lots)
Après obtention du vote favorable, un notaire rédige l’acte modificatif de copropriété, qui décrit en détail les modifications apportées au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, annexés des plans réactualisés par le géomètre-expert.
L’acte modificatif doit être publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, afin de certifier que les modifications sont officiellement reconnues et applicables à tous les copropriétaires.
Après publication, les modifications sont applicables. Le syndic de copropriété est responsable de la mise à jour des documents de la copropriété et de l’application des nouvelles règles.
la refonte des clés de répartition de charges
La refonte des clés de répartition des charges dans une copropriété consiste à rendre la répartition des charges plus équitable et conforme à l’utilisation effective des services et parties communes par chaque copropriétaire. Il s’agit de revoir, corriger et ajuster les modalités de répartition des charges entre les copropriétaires. Cette révision peut s’avérer nécessaire lors de modifications structurelles de l’immeuble, de changements d’usages de lots, de travaux importants, ou tout simplement pour corriger des inexactitudes et déséquilibres existants.
Le conseil syndical mandate un géomètre-expert pour évaluer la situation et proposer de nouvelles clés de répartition qui peuvent inclure des critères tels que la superficie des lots, l’étage, la situation géographique, la destination, etc.
Les propositions sont alors présentées aux copropriétaires en assemblée générale, en détaillant les raisons des modifications proposées. Les nouvelles clés de répartition doivent être adoptées par un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de l’importance des changements (parfois l’unanimité est nécessaire, notamment pour modifier les tantièmes de copropriété). En cas d’acceptation, le règlement de copropriété doit être mis à jour pour acter ces modifications et devra être notarié et publié au fichier immobilier. Les nouvelles clés de répartition sont alors appliquées pour les appels de charges futurs.
Certificat de surfaces
Les certificats de superficie certifient le nombre de mètres carré mesurés sur une pièce, un appartement ou un local. La surface se mesure via un distance-mètre ou un scan3d pour une plus grande précision. Il existe plusieurs définitions de surface (utile, plancher); la plus connue étant la surface carrez utilisée en copropriété :
Surface dite «loi Carrez» :
Obligatoire pour la vente de bien en copropriété, ce certificat indique la superficie privative d’un lot dans un immeuble en copropriété. La mesure est effectuée selon des règles précises qui excluent certaines surfaces comme les murs, cloisons, escaliers, et partie inférieure à 1.80m de hauteur sous plafond.